Guía práctica para encontrar una cláusula suelo en mi hipoteca (y calcular lo que paga de más)

Busque en su escritura en los apartados de “tipos de interés del préstamo” y bajo expresiones del tipo “límite de variabilidad de intereses”, “interés mínimo” o “límites a la aplicación del interés variable o “túnel hipotecario”
Una cláusula suelo debería incluir una cláusula techo no abusiva
Si va al banco a reclamar, no firme nada sin haberse asesorado primero

Rocío Martínez Rincón - 30/10/2015
http://www.eldiario.es/economia/Guia-clausulas-suelo_0_446905846.html

Tras varios meses aletargado, el caso de las cláusulas suelo han vuelto al primer plano del activismo financiero tras el  informe de la Comisión Europea que insta a la banca a devolver a los clientes con cláusulas suelo en sus hipotecas los importes cobrados de más desde el principio del contrato. Las asociaciones de consumidores están en pie de guerra contra los bancos con macrodemandas como las de Adicae, que está vista para sentencia, o la petición de multas para la banca por parte de los gobiernos autonómicos.

Adicae afirma que ninguna de las 17 autoridades de consumo ha hecho uso de sus competencias sancionadoras frente al “macrofraude” de las cláusulas suelo, al tiempo que recuerdan que las leyes autonómicas de protección de los consumidores facultan a las comunidades a imponer multas que pueden llegar a alcanzar entre una y diez veces (según la comunidad) los beneficios obtenidos como consecuencia de un fraude. eldiario.es da unas pautas para reconocer estas cláusulas reconocidas como abusivas y saber qué hacer en el caso de ser uno de los afectados, en colaboración con Elisa Escolar, abogada de Derecho Procesal en Jausàs Legal y profesora de Derecho Procesal y Derecho Concursal en la Universidad de Barcelona.

¿Qué es una cláusula suelo?

Una cláusula suelo es un requerimiento incluido por los bancos en los contratos hipotecarios de tipo variable, a través del cual, el cliente está obligado a abonar un tipo de interés mínimo, sea cual sea la evolución de la referencia que firmó (euríbor, IRPH…).

¿Cómo funciona?

Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros; a un plazo de 30 años; con tipo de interés variable del euríbor más un diferencial del 1%; con una cláusula suelo en el 3%; tiene revisiones anuales en enero y se firmó en 2008, año en el que arrancó la crisis económica. En esa fecha, cuando el euríbor era del 4,498%, el cliente pagó un 5,498% de tipo de interés por su hipoteca durante el primer año, lo que suponía unas cuotas de 851,50 euros. Pero el desplome del euríbor durante la crisis económica, llevó a que el indicador se situara en el 1,232% sólo dos años después de la firma de la hipoteca.

En nuestro ejemplo, la cláusula suelo impidió que las cuotas mensuales bajaran a la par, tal y como sucede en una hipoteca de tipo variable estándar. De esta forma, el titular de esa hipoteca ficticia paga, desde enero de 2010, 550,81 euros al mes debido al 3% de la cláusula suelo. Sin ella, la cuota sería de 431,32 euros, ya que el tipo debería haber bajado al 1,298% (el euríbor en enero de este año se situó en el 0,298%). En conclusión, lleva ya casi un lustro pagando 119,49 euros al mes de más por su hipoteca.

¿Cómo puedo saber si mi contrato hipotecario incluye una cláusula suelo?

En primer lugar, hay que sospechar si las cuotas del préstamo no se han reducido de forma abultada. Si es así, el titular de la hipoteca debe revisar la escritura del préstamo hipotecario. Debe contar con una copia entregada al término de la firma del contrato del crédito hipotecario. En el caso de no disponer de este documento, el interesado deberá solicitar una nueva copia en el banco o en la notaría.

La banca utiliza una terminología muy específica para referirse a las cláusulas suelo en los contratos. Suelen estar incluidas en los apartados de “tipos de interés del préstamo” y bajo expresiones del tipo “límite de variabilidad de intereses”, “interés mínimo” o “límites a la aplicación del interés variable. Más recientemente, se han referido a la cláusula suelo como “túnel hipotecario”.

¿Son legales?

La cláusula en sí es legal. Pero las entidades están obligadas a informar correctamente de las condiciones. Asimismo, tanto el notario como el registrador de la propiedad deben leer detenidamente los acuerdos del contrato delante del cliente para verificar las condiciones del mismo. Las cláusulas suelo, además, deben incluir una cláusula techo que no sea abusiva. En la práctica, no ha sucedido así, puesto que las entidades han incluido máximos de hasta el 12%, cuando el euríbor en España no ha superado en ningún momento el 6%.

¿Cómo reclamar si una hipoteca cuenta con una cláusula suelo y no se ha comercializado con transparencia?

Una vez que el cliente ha comprobado que su contrato hipotecario incluye límites suelo en los tipos de interés aplicables, debe acudir a su entidad para reclamar la eliminación de los mismos. Las entidades suelen negociar con el cliente nuevas condiciones, que suelen ser el paso a una hipoteca de tipo fijo o el aumento del diferencial de la hipoteca de tipo variable vigente.

Las asociaciones de consumidores aconsejan no firmar un acuerdo con una entidad sin asesoramiento previo, puesto que algunos pactos incluyen la renuncia a acciones judiciales posteriores que soliciten cantidades atrasadas.

Si el cliente desea recuperar las cantidades de más, deberá iniciar un procedimiento judicial en el que reclamará la eliminación de la cláusula suelo, la devolución de los importes pagados de más (Elisa Escolar recomienda solicitar las cantidades desde el inicio del contrato), así como los intereses (se aplica el interés legal del dinero, situado en la actualidad en el 3,5%).

¿Dónde puedo reclamar?

Las acciones individuales judiciales deben presentarse en los Juzgados de Primera Instancia, mientras que las colectivas se presentan ante los Juzgados de lo Mercantil.

¿Hay sentencias a favor de los afectados por las cláusulas suelo?

Entre las sentencias más relevantes está la del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013 que declaró ilegal los suelos en 400.000 contratos de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y 100.000 de Cajamar debido a que las consecuencias de su aplicación no habían sido explicadas de forma clara a los suscriptores. Su sentencia ha creado jurisprudencia y obliga a las entidades demandadas a devolver las cantidades cobradas de más a sus clientes a partir de la citada fecha.

En la actualidad, está pendiente de resolución una consulta prejudicial presentada por el Juzgado Mercantil número 1 de Granada ante el Tribunal de Justicia Europeo. El juzgado plantea a los jueces comunitarios sus dudas sobre la compatibilidad entre el límite a la retroactividad que plantea la sentencia del Tribunal Supremo en mayo de 2013 con la directiva sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, respecto a una demanda presentada por un cliente de BBK Cajasur. La resolución permitiría, o no, aplicar la retroactividad y el cobro de cantidades abonadas de más desde el principio de los contratos hipotecarios.

Asimismo, también está pendiente de sentencia una macrodemanda presentada por Adicae ante el juzgado número 11 de lo Mercantil en la que cerca de 15.000 afectados han demandado a 101 entidades por la aplicación abusiva de las cláusulas suelo.

El viernes, BBVA aseguró que considera el asunto "cosa juzgada" y que no tiene intención de devolver lo cobrado de más antes de 2013 a sus clientes.